Každý makléř má zájem prodat, to je jeho činnost, a k té patří i psychologie prodeje. Věta Už jsem tu měl dneska dva zájemce, nebo Páru před vámi se to taky hrozně líbilo, tak aby vám to nevyfoukli určitě slyšel každý zájemce.
Pocit z pravdivosti takového tvrzení samozřejmě umocní, pokud si makléř dá schůzky s potencionálními zájemci krátce po sobě, a tak se doslova potkají ve dveřích.
Nezapomeňte ale, že pokud jde o skutečně atraktivní nemovitost za rozumnou cenu, může po ní skutečně skočit kdokoli před vámi. Pokud ale víte, že se vám třeba byt k nájmu v lokalitě, kterou dobře znáte, velmi líbí již z inzerátu, není vůbec od věci jít s možnou zálohou již na prohlídku. To platí především u nájmu, kde finanční bariéra není příliš velká.
Rezervační smlouva u nájmu
Pokud si byt pronajímáte, zpravidla platíte provizi realitní kanceláři ve výši jednoho měsíčního nájmu (někdy i více). Značná část oněch rezervačních smluv je ale ve skutečnosti neplatná.
Strany smlouvy musí být subjekty, které mohou to, co je předmětem smlouvy, vůbec splnit (celkem logické). A situace, kdy by realitní kancelář měla přímo plnou moc k podpisu nájemní smlouvy, je spíše výjimka. Realitní kancelář se tak ve skutečnosti zavazuje k něčemu, co ve skutečnosti nemůže zajistit a je to víceméně na tom, že majitel chce pronajmout, nájemce chce pronajmout, a tak se obchod dokončí.
Taková neplatnost smlouvy je spíše ve prospěch nájemce, jeho povinnost uhradit nějakou provizi realitní kanceláři by totiž v případě neplatnosti rezervační smlouvy fakticky nikdy nevznikla a jde o plnění bez právního důvodu.
Smlouva s realitkou z pohledu pronajímatele
Realitní kancelář často inkasuje provizi od pronajímatele i od nájemce.
Spousta pronajímatelů ale zná realitky i z pohledu nájemce (třeba zdědili byt, sami žijí jinde, a chtějí byt pronajmout), a mají tendenci smlouvu pořádně nečíst, protože jsou zvyklí, že provizi vždycky platili jako nájemce či kupující. Smlouvu si před podpisem vždy důkladně přečtěte. Vždy.
Exkluzivní zastoupení
Pokud vám jako pronajímateli nebo prodávajícímu makléř nabízí exkluzivní zastoupení, zbystřete a udělejte krok zpět.
Pod tou exkluzivitou se neskrývá jakýsi VIP status ale zpravidla tučná sankce (až ve výši sjednané provize), pokud dům prodáte jinak než přes tuto realitku. I kdyby sami. Výjimkou nejsou makléři, kteří cílí na sjednání exkluzivních smluv a fakticky vůbec nemají v plánu prodávat. Stačí jim vyčkat, než prodávajícímu dojde trpělivost a prodají sami. Pak si jen řeknou o sankci za porušení exkluzivity.
Rezervační záloha
Záloha u koupě nemovitosti často dosahuje až statisícových výší a často reprezentuje provizi realitní kanceláře za zprostředkování obchodu. Klasický scénář vypadá tak, že kupujícímu se líbí nemovitost, kterou má realitní kancelář v nabídce, a chce ji koupit – a aby ho někdo nepředběhl, podepíše rezervační smlouvu a složí rezervační zálohu. Za to se realitní kancelář zavazuje (i ráda splní) povinnost nemovitost dále nenabízet.
Jenže (v naprosté většině případů) pokud taková smlouva není trojstranná – tedy prodávající, kupující, a realitní kancelář, je podle současné judikatury Nejvyššího soudu neplatná. Smlouva mezi kupujícím a realitní kanceláří totiž nemůže zavázat prodávajícího k tomu, aby smlouvu v konkrétním znění skutečně uzavřel.
Zatímco ze smlouvy o smlouvě budoucí, jejímiž účastníky jsou prodávající a kupující, lze na prodávajícím požadovat uzavření kupní smlouvy (třeba i žalobou na nahrazení projevu vůle), ze smlouvy, jejímiž účastníkem prodávající není, nic takového požadovat nelze. To ani v případě, kdy existovala nějaká smlouva o zprostředkování prodeje mezi prodávajícím a realitní kanceláří.
Taková neplatnost smlouvy vede k tomu, že zadržovaná záloha realitní kanceláří či tvrzení o jejím propadnutí je právně neúčinné a lze se jej domáhat soudní cestou jako vrácení bezdůvodného obohacení, neboť neplatná smlouva nemůže zavazovat.
Nepodepisujte, čemu nerozumíte
Výjimkou nejsou snahy zajistit případný dluh z rezervační smlouvy směnkou, uznání dluhu ve výši rezervačního poplatku pod označením poradenství apod. Takové instrumenty mají pak vymahatelnost podstatně snadnější a téměř nezávisle na platnosti či neplatnosti rezervační smlouvy či ujednání v ní.
Jakmile něco vypadá na běžném obchodu podezřele, je vždy rozumnější neriskovat.
Zvažujte a nebojte se poradit
Koupě nemovitosti je věc, kterou dělá většina lidí jen jednou či párkrát za život a jde o skutečně obsáhlou právní problematiku.
Nebojte se si u realitní kanceláře vyžádat čas na konzultaci obsahu rezervační smlouvy s advokátem, kterého si sami zvolíte. Pokud obchod dojde až do stavu před podpisem rezervační smlouvy, zpravidla není pro druhou stranu problém pár dní počkat a ani v této fázi – byť bez složené rezervační zálohy, nebývá zvykem nemovitost předvádět dalším zájemcům.
Nezapomeňte, že každý advokát se snaží smlouvou, kterou na objednávku klienta tvoří (pokud si ji nepíše makléř sám) zajistit především jeho práva – a jeho v tomto případě znamená práva realitní kanceláře, nikoli kupujícího.