Anna-Turnn

Od příštího roku budou mít nemovitosti k prodeji i k pronájmu tzv. štítek energetické náročnosti. Ten bude podobně jako u spotřebičů ukazovat, jak si na tom daná nemovitost stojí v rámci úspory energií. Novostavby mají tuto povinnost již od září roku 2009.

U starších budov by proto od 1. ledna 2013 měla být povinnost si je nechat prověřit energetickým auditorem. Mělo by to být vodítko, které umožní zájemci dozvědět se více o dané nemovitosti. Sekundární efekt očekávají i úřady, které si slibují, že majitelé budou mít díky těmto auditům více v pořádku své projektové dokumentace.

Cena těchto služeb by se mohla pohybovat někde kolem 3-5tisíc korun, u velkých nemovitostí samozřejmě i více. Záleží i na tom, co všechno můžete „papírově doložit“. Je také otázkou co masivní poptávka po novém roce udělá s cenou za tyto služby. Dovedu si představit, že nějakou dobu může být odměna auditora vyšší. Většina lidí dělá věci na poslední chvíli, a jak všichni víme: poptávka určuje nabídku.

U prodeje či pronájmu nemovitosti je celkem pochopitelné, že zájemce by měl znát jeho energetickou náročnost. U pronájmu je potřeba si uvědomit důležitý fakt, že cena za tento posudek může být v některých případech cenou jednoho měsíčního nájmu. Taky si myslíte, že se to promítne do ceny nájemného?

Tuto evropskou normu již schválili poslanci v prvním čtení, ale někteří neskrývají svůj názor o její (ne)potřebnosti. Osobně si myslím, že je dobré znát náklady o spotřebě na vytápění, chlazení, ohřevu vody a podobně. Na druhou stranu u pronájmu nemovitosti neskrývám lehkou nevoli k její důležitosti.

Jakub Hrbáč CRM ISO

Jak správně určit cenu nemovitosti

Jsme v časech kupujícího a to znamená, že na dnešním trhu nabídka převyšuje poptávku. Na tom se shodnou snad všichni odborníci, analytici, makléři, ale i majitelé, kteří se snaží prodat své nemovitosti. Kupující umí této příležitosti patřičně využít. Nestaňte se jejich obětí!

Prodáváte-li nemovitost, nechte si cenu vaší nemovitosti stanovit odborníkem. Ušetříte si spoustu času, nervů a ve finále hlavně peněz! Proč se tak děje a kam takové jednání spěje? Čtěte dál a můžete se dozvědět více.

K čemu vede správné určení tržní ceny:

• maximalizace prodejní ceny
• rychlost prodeje
• větší zájem ze strany klientů
• větší zájem ze strany realitních makléřů

Problém vysokých cen:

• Během prvních týdnů je o nemovitost největší zájem. Když je cena příliš vysoká, odradí spoustu zájemců. Se správně určenou nabídkovou cenou vytvoříte pocit, že kupující musí rychle jednat a tím se dostanou pod tlak. V tomto období se prodává za nejvyšší ceny.
• Pokud konkurenční cenu nasadíte příliš pozdě, nebudou mít už kupující zájem. Čím déle se totiž nemovitost prodává, tím více se snižuje i prodejní cena.
• Nemovitosti, které jsou dlouho na trhu, jsou v očích kupujících nebo makléřů pochybné. Domnívají se, že je s nemovitostí něco špatně, jsou tam skryté potíže, atd. a tím pádem se vytvářejí pochybnosti o její kvalitě. Nikdo nechce to, co nikdo nechce.
• Vysoká cena může vést k tomu, že si kupující koupí jinou nemovitost v okolí, protože ve srovnání s tou vaší bude výhodnější. Jednoduše řečeno, neobstojí v konkurenci se srovnatelnými nabídkami.

K určení optimální nabídkové ceny může být použito například srovnávací metody.

Jak a co porovnávat:

• Hlavní položky jako počet místností, metráž, velikost parcely, stav nemovitosti.
• Vedlejší položky jako balkón, terasa, krb, rohová vana,…
• Lokalita – dokonce i stejná lokalita se může lišit výhledem, blízkostí hlučné silnice, parkováním, dosahem obchodů, zástavbě,…
• Dispozice a tvary se mohou lišit jak v půdorysu tak třeba ve svažitosti terénu
• Stáří nemovitosti, její opotřebení, použité materiály a technologie,…

Největším úskalím srovnávací analýzy je, odkud jsou tyto data získávána. V dnešní době je většina nemovitostí na trhu o více než 10% nadhodnocena a člověk se dozví pouze nabídkovou cenu.

Realitní síť RE/MAX má díky 16% podílu na realitním trhu v ČR největší databázi realizovaných prodejů nemovitostí, ze kterých se dá vyčíst prodejní cena, nabídková cena, délka prodeje a mnoho dalších důležitých informací.

Navíc si srovnávací analýza vyžaduje značné zkušenosti k tomu, aby člověk byl schopen nemovitosti mezi sebou správně porovnat. Neví, co a jak moc cenu oproti jiné nemovitosti zvyšuje a co naopak snižuje. Téměř vždy je lepší se obrátit na zkušeného odborníka, který zná místní trh a má informace o již prodaných nemovitostech v lokalitě a jejich skutečných prodejních cenách.

Cenová strategie prodeje:

Před tím, než dojde k úpravě ceny, je třeba se zpět poohlédnout a vyhodnotit, jestli bylo opravdu uděláno maximum pro prodej nemovitosti. Je třeba si odpovědět hned na několik otázek:

• Kolik inzerátů, kde a jakou formou bylo zveřejněno?
• Je nemovitost opravdu profesionálně vyfotografována?
• Jakou zpětnou vazbu člověk získal od kupujících a realitních makléřů?
• Jaké metody aktivního prodeje byly použity?

Pokud člověk není dostatečně motivován a nechce či nemůže upravit nabídkovou cenu, raději ať se nemovitost stáhne z prodeje. V tom případě je potřeba nalézt jinou variantu jako například pronájem nemovitosti.

V případě, že není jiné varianty, nabídková cena by se měla upravit tak, aby nedocházelo k dalšímu snižování. V případě, že se bude nabídková cena postupně snižovat, může být vzbuzen dojem, že lepší je si ještě chvíli počkat.

Prodávající, kteří nabízí svou nemovitost již delší dobu, se dostávají do časového presu a mohou se stát snadnou kořistí pro kupujícího s nižší nabídkou. Tím pádem může být nemovitost prodána za nižší cenu.

Stanovení nabídkové ceny a optimalizace cenové strategie prodeje je velmi náročné i pro zkušeného makléře. Proto si nechte poradit odborníkem a investujte svůj čas rozumně. Mnohdy získáte i sta tisíce.

Certifikovaná zkouška dle norem ISO

CRM ISO 17024 Garance kvality služeb

Zhodnocení kurzu ISO

Přípravný kurz probíhal v Brně, kde jsme pod vedením zkušených školitelů prohlubovali pokročilé znalosti a dovednosti makléře, které jsme si přinesli sebou. Díky plodným diskusím a sdílení zkušeností kolegů z různých kanceláří, jsme se posunuli zase o kus dál a doplnili případné mezery o bohaté zkušenosti přímo z praxe, které jsou neocenitelné. Učit se ze zkušeností jiných, je úžasná zkratka nejenom v tomto oboru.

Mimo důležité nabývání vědomostí, je součástí zkoušky i vypracování případové studie, která je nedílnou součástí. Jedná se o odbornou práci na dané téma, která je hodnocena komisí, složenou z několika různých odborníků.

Po devíti blocích začínajících v říjnu, jsme byli připraveni na certifikovanou státní zkoušku, která se konala 12. prosince v institutu České společnosti pro jakost v Praze. Všichni makléři, kteří se zúčastnili, jsme uspěli díky přípravě, kterou jsme tomu museli věnovat.

Vzhledem k dlouhodobému cíli odlišit se od konkurence a poskytovat větší kvalitu služeb, jsem přesvědčen, že tato nezávislá certifikace dle norem ISO 17 024 je velice dobrým odrazovým můstkem do budoucna, který pomůže převážně mým klientům.

Co je potřeba zjistit na prohlídce nemovitosti

Staré moudro zní: „Lepší je se zeptat a být hlupákem 5 minut, než se neptat a být hlupákem celý život.“. Stejně by to mělo platit i na prohlídce nemovitosti.

Není od věci se ptát i na triviální maličkosti, třeba proč majitel nemovitost prodává. I tato banální otázka vám může mnohdy velice dobře napovědět. Pokusme se nyní zamyslet a poskládat si vše do několika základních bloků.

Právní stránka:

• nechte si předložit list vlastníka, zjistíte zde, jestli na nemovitosti neváznou nějaké zástavy, exekuce, či jiná zatížení a jak se dá postupovat
• ověřte, zda jednáte přímo s vlastníkem nebo někým pověřeným na základě zprostředkovatelské smlouvy či plné moci
• lze ručit touto nemovitostí v případě bankovního úvěru?

Technický stav:

• kdy byly provedeny poslední rekonstrukce a jak je nemovitost stará?
• z čeho je nemovitost vyrobena a jaké materiály byly použity?
• kde jsou nosné stěny, lze nemovitost rozšířit?
• byl dům v minulosti opravován a v jakém rozsahu?

Lokalita:

• jak je to s dostupností MHD či parkováním?
• jak vypadá územní plán?
• plánuje se změna rázu okolí či krajiny budoucí výstavbou?
• kde vychází a zapadá sluníčko?

Sociální zázemí:

• kdo v domě bydlí? Jaký typ obyvatel žije v této lokalitě?
• kde se nachází školka, škola? Jak daleko jsou obchody, služby, obecní úřad či restaurace?

Finanční podmínky:

• jaká je cena a odpovídá cena konkurenčním nabídkám?
• jaké jsou měsíční náklady?
• Plánuje se zvýšení fondu oprav díky odhlasovaným rekonstrukcím domu? Jaký způsobem se to bude financovat a kolik je již našetřeno?

Pokud jste na prohlídce s realitním makléřem, ptejte se, jestli mají s majitelem podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu. Mohlo by se vám stát, že o nemovitost budete mít zájem, složíte „rezervační poplatek“ a začnete řešit financování. Nakonec zjistíte, že majitel si to prostě jen tak rozmyslel či změnil cenu a vy už jste například museli zaplatit za vyřizování hypotéky.

Na prohlídku vám doporučuji vzít i někoho dalšího. Objektivní názor svého makléře, architekta či stavaře vám může ulehčit rozhodování. Klidně se domluvte, že chcete nemovitost vidět ještě jednou. Rozhodnutí nemusí být vždy pouze na vás.

Open house

V cizině je open house běžně používanou metodou při prodeji nemovitosti. U nás se také začíná pozvolna dostávat do podvědomí lidí. Pro ty, kteří nevědí, o co se jedná nebo jen tuší, je to tzv. „den otevřených dveří“, kdy se můžete na nemovitost podívat a třeba si ji jenom tak prohlédnout a udělat si obrázek o trhu.

Kromě klasických metod prodeje, jako je reklamní plachta, letáky, internet a jiné, je možno využít i právě open house, který slouží jako skvělá reklama dané nemovitosti. U nás se převážně používá u developerských projektů nebo vzorových domů, ale dá se udělat i na klasický dům či byt.

Maximální propagace nemovitosti v dané lokalitě

Oslovení většího počtu zájemců

Urychlení prodeje za nejvyšší možnou cenu

Tato akce může oslovit i lidi, kteří v danou chvíli aktivně nehledají. Nabídka jim může připadat zajímavá nebo vyvolá jejich potřebu situaci řešit. V některých případech, kdy je o nemovitost velký zájem, se můžou zájemci cenovými návrhy dostat i na vyšší cenu, než která byla původně požadována. V případě, že nemovitost není snadné přesněji ocenit, může se využít této příležitosti a požádat zájemce o cenový návrh, za kolik by byli ochotni nemovitost koupit.

Nejenom pro majitele, ale i pro kupující je open house skvělou příležitostí. Ti mají jedinečnou příležitost zjistit, jaké nemovitosti se prodávají, za kolik a mnoho další užitečných informací o trhu s realitami.

Daň z převodu nemovitosti

Každý kdo prodává nemovitost, by měl počítat s tím, že bude platit daň z převodu nemovitosti. Jedná se o jednorázový poplatek příslušnému finančnímu úřadu, kde se nemovitost nachází.

Předmětem daně je úplatný převod a přechod vlastnictví k nemovitosti, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Poplatníkem je ve většině případů prodávající. Kupující by si měl tuto skutečnost řádně ověřit, protože v případě, že daň nebude uhrazena, stát bude tuto částku vymáhat po něm jako po ručiteli.

Daň se platí z kupní nebo odhadní ceny (vždy z té vyšší) a sazba daně jsou 3%. Tuto částku je potřeba uhradit do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán nový majitel na list vlastnictví.

Součástí daňového přiznání je znalecký posudek a ověřená kupní smlouva (popřípadě jiná listina, která potvrzuje vlastnické vztahy). Znalecký posudek se v některých případech nevyžaduje.

Osvobození od daně z převodu nemovitosti mezi nejběžnější případy patří koupě novostavby, nebo jiného objektu, který nebyl ještě nikdy používán.

Bližší informace naleznete v zákonu č. 357/1992 Sb.

Nejvíce udělá první dojem

Nejvíce udělá první dojem

Nejvíce kupce potěší, když je přivítán pěkně posekaným trávníkem, zastřiženými keři a na verandě ani v okolí domu nesmí být žádný nepořádek. Čerstvě natřené – nebo alespoň dobře umyté – přední dveře také udělají své. Pokud je podzim, hrabejte listí. V zimě z cest odklízejte sníh. Jestliže tedy opravdu chcete minimalizovat překážky při prodeji je velice důležité, aby Vaše nemovitost vypadala co nejlépe.

Investujte pár hodin do svého budoucího zisku

Vaší šancí je provést úklid nemovitosti. Ukliďte obývací pokoj, koupelnu, kuchyň. Pokud jsou dřevěné povrchy odřené nebo barva bledne, zvažte, zda by nebylo dobré provést nějaké menší opravy a úpravy. Nové a čisté tapety dodávají Vaší nemovitosti na kráse a zvyšují hodnotu. Klienti chtějí na vlastní oči vidět, jak Vaše nemovitost skutečně vypadá a ne poslouchat, jak hezká by po „malých úpravách“ mohla být.

Zkontrolujte kohoutky a žárovky

Voda kapající z kohoutku, nejen že hraje na nervy, ale dělá skvrny ve dřezu a napovídá, že je něco v nepořádku. Vypálené žárovky zase nutí klienty chodit po tmě. Nenechte tyto malé problémy zastínit to, co je na Vašem domě dobré.

Pozor na dveře a skřínky, které nejdou otevřít

Jestliže skřínky a dveře nejdou někde otevřít, buďte si jistí, že si to klient zapamatuje. Namísto toho, abyste složitě vysvětlovali proč k tomu došlo, jednoduše tyto problémy odstraňte. Trocha úsilí z Vaší strany může zamést cestičku k uzavření obchodu.

Připravte bezpečnou prohlídku domem

Majitelé nemovitostí se učí žít s mnoha druhy hloupých a nebezpečných pastí: kolečkové brusle na schodech, ozdobné šňůry a provazy, různé koberečky vhodné akorát tak k uklouznutí a nízko zavěšená světla. Proto zajistěte, aby prohlídka Vaší nemovitosti byla co nejméně nebezpečná.

Vykliďte všechny skladovací prostory

Pamatujte si, že potenciální kupci hledají více než jen pohodlné bydlení. Také hledají místo pro uskladnění svých věcí. Ujistěte se, že Vaše půda a sklep jsou čisté, a že jsou z nich odstraněny všechny nepotřebné věci.

Ukliďte si ve skříních

Čím lépe jsou skříně uklizené, tím větším dojmem působí. Nyní je ta správná chvíle zabalit nepotřebné oblečení a věnovat je charitě.

Připravte koupelnu do perfektního lesku

Koupelny často prodávají domy, proto je pořádně nablýskejte. U vany a sprchy zkontrolujte a opravte zničené nebo nevzhledné baterie. Pro další efekt vystavte své nejlepší ručníky, rohože a závěsy ve sprše.

Vytvořte ložnice snů

Přilákejte zájem klienta útulností a pohodlím Vašich ložnic. Pro dojem většího prostoru odstraňte přebytečný nábytek. Barevné pokrývky na postel a čisté závěsy jsou nutností.

Během dne nemějte dům uzavřený

Dovolte slunečním paprsků, aby mohli vstoupit do Vašeho domu! Odhrňte závěsy a záclony, aby klienti viděli jak slunečný a živý Váš dům je.

V noci rozsviťte

Vzrušení a zájem klienta získáte večer tím, že rozsvítíte všechna světla – jak vnitřní tak vnější. Světlo přidává barvu a teplo, a Vaši potenciální kupci se cítí být vítáni.

Vyvarujte se domu plného lidí

Potenciální kupci si často připadají jako vetřelci, pokud vstoupí domu, který je plný lidí. Nefunguje to vůbec pro přilákání pozornosti, ale spíš to klienta nutí prohlédnout si rychle nemovitost a odejít. Snažte se, aby v domě bylo v době prohlídky co nejméně lidí.

Pozor na domácí miláčky

Psi a kočky jsou báječnými společníky, ale ne v době prohlídky Vaší nemovitosti. Zvířata mají sklony plést se pod nohy. Udělejte tedy pro klienty malou laskavost: nechte své miláčky venku, nebo alespoň někde, kde se nebudou plést do cesty.

Pozor na hlasitost Vaší stereo aparatury

Rock-and-Roll je věčný. Ale může totálně zničit obchodní transakci při prodeji nemovitosti. Když přijde čas prohlídky Vaší nemovitosti, je třeba ztlumit jak stereo aparaturu tak televizi.

Uvolněte se

Buďte přátelští, ale nesnažte se vnucovat konverzaci. Klienti si chtějí prohlédnout Váš dům v klidu.

Neomlouvejte se

Nezáleží na tom, jestli je Váš dům skromný. Nikdy se neomlouvejte za jeho „vady nebo nedostatky“. Jestliže se Vás na to potenciální kupec sám zeptá, odkazujte ho vždy na makléře.

Udržujte si odstup

Nikdo samozřejmě nezná Váš dům lépe než Vy. Ale makléři znají kupce – jejich potřeby a přání. Váš osobní makléř zvládne mnohem profesionálnějším způsobem vysvětlit a popsat kupci přednosti Vašeho domu a Vy byste měli být v pozadí.

Nedělejte z Vašeho domu Second-Hand nebo bazar

Když k Vám přijde na prohlídku potenciální kupec, nenabízejte mu prosím, že mu prodáte nábytek, který už nebudete potřebovat. Můžete celý obchod pokazit.

Home staging aneb profesionální příprava nemovitosti

Home staging vznikl v Americe v 80. letech a dnes je velice oblíbený a populární po celém světě i v české republice. Této služby využívají majitelé, kteří chtějí rychleji a výhodněji prodat či pronajmout svou nemovitost. Kouzlo této techniky spočívá v přípravě a naaranžování bytu či domu před focením a prohlídkami, a zlepšit tím první dojem. Obzvláště dnes by měli majitelé využít těchto služeb a nechat si vytvořit atraktivní nemovitost na dnešním neslaném, nemastném trhu s realitami.

Home stager či zkušený makléř, který ovládá tyto techniky, s vámi důkladně projde nemovitost a poradí vám, jak ji správně připravit, aby na fotografiích a prohlídkách vypadala co nejlépe. Vzhledem k tomu, že většinou kupní rozhodnutí ovlivňují pocity, nesmíte nechat žádnou maličkost náhodě.

Principy home stagingu jsou velice jednoduché a finančně nenáročné. Nemovitost by se měla v první řadě odosobnit. To znamená odstranit rodinné fotografie, vyklidit koupelnu, … Doporučuje se také navodit rodinná atmosféra a upéct třeba koláč či uvařit kávu. Měla by se také vytvořit dokonalá iluze hotelové pokoje, kde je vše připraveno, jen vybalit kufry. Můžete vymalovat, tím opět prosvětlit prostor, vyměnit nefunkční žárovky, posekat trávník, spravit vrzající dveře, … Nedoporučuji nákladné rekonstrukce pouze drobnější fixace a opravy pro utvoření dokonalého celku pomocí drobných detailů.

Odborník Vám poradí jak prostory správně osvětlit či jak poskládat nábytek, aby domov vypadal co nejpříjemněji. K navození dokonalé atmosféry se například doporučuje těsně před prohlídkou, vložení vanilky do rozehřáté trouby. Uvolní se příjemné aróma, které doladí špičkově naleštěnou nemovitost.

Výsledky na sebe nenechají dlouho čekat. Máte více prohlídek a tím i potencionálních kupců, kteří budou ochotni za perfektní nemovitost dobře zaplatit. Vaše vyjednávací pozice nabude na síle a výrazně se zkrátí doba prodeje.

Plánovaná změna DPH

V souvislosti s pravděpodobnou změnou DPH se odstartovala diskuze, jaký dopad to bude mít na český realitní trh. Nutno podotknout, že tato daň se vztahuje pouze na nové nemovitosti, kupované přímo od developera.

Původní návrh se opíral o zvýšení sazby na dvacet procent z dnešních deseti. Poslední plánovaná změna bude nejspíš probíhat ve dvou fázích, aby nárůst nebyl příliš vysoký. V roce 2012 se zvedne DPH na 14% a v roce 2013 na 17,5%.

Příklad ceny bytu kupovaného od developera
Kupní cena bytu bez DPH 3.000.000,-Kč
2011 DPH 10% 3.300.000,-Kč
2012 DPH 14% 3.420.000,-Kč
navýšení ceny bytu 120.000,-Kč

Někteří developeři již pocítili zvýšený zájem o novostavby a očekávají větší nárůst zájemců o nové bydlení. Je to zajímavá situace jak pro developery tak pro kupující. Developeři můžou prodat díky umělé vlně více bytů, o které by nebyl za normální okolností až takový zájem. Kupující na druhé straně můžou využít této situace a vyjednat si lepší podmínky u prodejce, který bude chtít prodat co nejvíce bytů ještě letos.

Pro kupující, kteří uvažují, jestli je lepší pořídit starší byt nebo novostavbu, je nejvyšší čas ke zvážení a rozhodování. Podrobnější informace k uplatňování DPH u bytové výstavby vám poskytne § 48 zákona o dani z přidané hodnoty.

Vítejte na mém blogu!

Na tomto blogu se dozvíte mnoho tipů, doporučení a informací, které vám mohou pomoci při realizaci prodeje, koupě či pronájmu nemovitosti.