Investice do nemovitostí představuje v současnosti zajímavý způsob zhodnocení vlastních financí.
Vhodně zvolená nemovitost vám může přinést zajímavý výnos. Úrokové sazby se snížily a spadly na opravdové minimum u hypoték i vkladových produktů. Tato fakta zvyšují poptávku coby vhodných investic s pravidelným výnosem. I když je v dnešní době poměrně mnoho komodit, kde se dá investovat, ne všechny způsoby jsou v konečném důsledku výdělečné. Nemovitosti tak zůstávají stále jedním z nejbezpečnějších přístavů pro vaši investici.
S ohledem na volatilitu, inflaci i vývoj trhu se do obchodování s nemovitostmi můžete s přehledem pustit, podmínkou je pouze bezpečná a výhodná koupě správné nemovitosti. Šikovná investiční strategie a hlavně dobrá volba nemovitosti a nájemníka vám může přinést i více jak 5 % ročně.
Jaká je nejvhodnější investice do nemovitosti?
Na tom, že investice do nemovitosti může přinést velmi zajímavý výnos se shodnou realitní makléři, developeři i finanční poradci, vysocí manažeři a zkušení investoři. Velmi výhodně se nyní jeví koupě investičního bytu kategorie 2+kk a 2+1. Pokud byste například odkoupili takovýto byt zhruba za 2,4 miliony (část z vlastních peněz a část financována cizími zdroji) a pronajímali ho za 10 000 Kč měsíčně, mohli byste se s výnosem dostat přes 5 % ročně.
Jaké chyby dělají neúspěšní investoři?
Největší chybu, kterou můžete udělat, je pořízení špatné nemovitosti. Nevhodná lokalita nebo velikost bytu jsou nejčastější rizika.
Někteří investoři a zejména ti začínající se nechají nalákat na nízké ceny bytů v Severních Čechách nebo jim podobných lokalitách, kde se dají byty koupit skutečně za „pakatel“, ale o to obtížněji se pronajímají. Stejně jako u každé jiné investice i zde je potřeba se dobře připravit a mít kvalitní know-how (z anglického vědět-jak).
Pro pořízení nemovitosti jsou ideální velká města, jako je Praha či Brno. Vhodná jsou také města univerzitní. V těchto lokalitách je mnoho studentů, mladých párů nebo rodin, které chtějí bydlet, ale současně zatím nemají dostatečné prostředky k pořízení nemovitosti vlastní.
Jak jsme již zmínili, jako nejlepší volba se jeví 2+kk nebo 2+1. Kupní cena zde může být nízká, ale zároveň je mnoho zájemců, kteří budou ochotni platit zajímavý nájem. Po těchto bytech je poptávka, protože pro mladé lidi a rodiny jsou ideální svou velikostí i náklady na provoz. Nájemníky vybírejte opravdu pečlivě. Při správném výběru můžete dosáhnout na nájemné až ve výši 10 000 Kč. Je však třeba myslet také na poplatky spojené s užíváním bytu, které by neměly přesáhnout 4000 Kč. Více by většina lidí nebyla ochotná zaplatit.
Kolik vám investice do nemovitosti může vydělat?
V zásadě je výnos z investice rozdílem mezi vloženými finančními prostředky a získaným příjmem, který můžete získat buď prodejem nemovitosti, nebo dlouhodobě díky pronájmu.
Jako investora vás budou zajímat především dvě věci, a to: jak si byt výhodně koupit a jak ho výhodně pronajmout. Při současných nízkých úrokových sazbách se můžete s dobrou strategií dostat až na výnos okolo 5 %, což je mnohem zajímavější než zhodnocení peněz na spořicích účtech nebo termínovaných vkladech.
Na výnos má velký vliv i hypotéka
Při výpočtu výnosu hraje svou roli více proměnných než jen kupní cena a nájem. Patří sem také peníze na rekonstrukci, za správu, případný hypoteční, pojištění, daně a další možné výdaje. Při volbě hypotečního úvěru můžete využít i pákový efekt hypotéky.
Páku můžeme využít v případě, kdy k vlastním zdrojům přidáme ještě cizí zdroje, které jsme získali formou úvěru. To nám umožní výhodněji a lépe zhodnocovat původní částku. Tento princip se nevztahuje pouze na investice do nemovitosti. Páka má smysl pouze v případě, když potenciál výnosu z investovaných peněz je vyšší než úrok z úvěru. Jestliže si nejste výnosem jistí, přináší páka větší riziko.
Úrokové sazby vám hrají do karet
Index nabídkových cen GOFI 70, 85, 100 je sestavován na základě průměrných nabídkových cen fixace na 5 let a LTV 70, 85, 100%. Index nabídkových cen GOFI VAR 70 je sestavován na základě průměrných nabídkových cen variabilních sazeb do LTV 70%.
Úrokové sazby spadly na minimum, dokonce pod 2 %. V případě, že vaše LTV (Loan-to-value) bude odpovídat 50 % vašich zdrojů, je reálné dostat se až na sazbu 1,49 % při fixaci na 3 roky. Samozřejmě s tím, jak stoupá poměr cizích prostředků oproti vašim vlastním, stoupá i úroková sazba, při 100 % LTV se drží přibližně na 2,34 %. Stále se ovšem jedná o velmi výhodný úrok.
Při takovéto úrokové sazbě, hypotéce na 25 let, výši nájmu 10 000 Kč měsíčně a pořizovací ceně bytu včetně prostředků na rekonstrukci 2,4 mil. Kč, může být hrubý výnos z vašich investovaných zdrojů po prvním roce přibližně 5,3 % a čistý výnos asi 4,7 %.
Pákový efekt je vhodný zejména pro investory, kteří nechvátají příliš na návratnost svých investic. Ta je v tomto případě poměrně dlouhodobá. S naším výnosem 4,7 % ročně, bude návratnost někde kolem 20 let. Při rozhodování a přípravě plánu vaší investice, tak toto bude jedno z vašich prvních rozhodnutí. Zda využít pákového efektu nebo ne.
Vyplatí se uvažovat bez emocí
Především pro začínající investory je vhodné nezapojovat emoce při úvahách a následnému výběru investiční nemovitosti. Uvažujte pragmaticky a nemyslete při výběru na budoucnost vašich potomků, a jak by se jim v takovém bytě asi líbilo, ale pouze na výhodnost vybrané investice.