Vlastní byt je základním zajištěním na stáří. Kdo má peníze nebo si může dovolit druhou hypotéku, mnohdy přemýšlí nad investiční nemovitostí. Třeba malým bytem ve velkém městě. Jenže ceny bydlení šly nahoru, hypotéky jsou dražší a s investováním jsou vždy spojená rizika.
Bydlet ve svém se podle většiny finančních a investičních poradců vyplatí. Když se jich zeptáte, jak se zajistit na stáří, většinou vám do finančního plánu zakreslí vlastní byt nebo dům. K tomu přidají spořicí účty a pak se budete bavit o investicích. Někdo inklinuje ke zlatu, druhý k akciím, třetí k nemovitostem. Právě vlastnictví druhého bytu, se v posledních letech stalo oblíbenou investiční aktivitou těch, kteří si to mohou dovolit.
Byt je investice, na kterou banky půjčují
Investice do nemovitosti představuje podle expertů stabilní produkt. A to je její hlavní výhoda. „Hodnota nemovitosti v dlouhodobém horizontu roste, navíc přináší i efektivní výnos v podobě nájmu. Pokud si pořídíte vhodnou nemovitost, nemusí být náklady na její provoz vysoké,“ vyzdvihuje přednosti bytu jako investice realitní makléř Michal Souček.
Navíc, nemovitosti jsou jedny z mála aktiv, na které si lze s minimálním úsilím půjčit od bank – a to až 80 % kupní ceny. Další pozitiva přibližuje realitní makléř Martin Tesárek, který nemovitost považuje za konzervativní investici: „Z dlouhodobého hlediska nemovitosti vždy dokázaly svým růstem porazit inflaci, jsou takzvaně protiinflační. U nemovitosti také máte několik variant, jak s ní naložit – krátkodobý pronájem, dlouhodobý pronájem, vlastní bydlení a podobně. V dobrých lokalitách se dá i nadále očekávat plynulý nárůst hodnoty nemovitostí.“
Starost s nájemníky a další mínusy
Jako každá investice má i ta do nemovitostí své mínusy, jež musí investor zahrnout do rozvahy. Vždy záleží na úhlu pohledu. Možná, že vás správa nemovitostí baví, a tak vás nebudou zatěžovat starosti s nájemci, s opravami, s revizemi a podobně. Pro někoho může být negativem likvidita, protože když koupíte dluhopis, a budete potřebovat peníze okamžitě zpátky, tak ho velmi pravděpodobně prodáte obratem za tržní cenu. Kdežto u nemovitosti to tak snadno nepůjde.
Pak jsou tu také hororové zážitky s nájemci. Ty se ale realitní makléři snaží rozptýlit a poukazují na to, že často souvisí s nezkušeností majitelů bytů.
„Odstrašující příběhy o neplatících nájemnících, kteří se nechtěli vystěhovat, a nakonec poničili byt, pochází z úst lidí, kteří nemají s investováním do nemovitostí vlastní zkušenost. Ročně potkám stovky opravdových realitních investorů a těch, kteří mají s nájemníky špatné zkušenosti, byste spočítali na prstech jedné ruky. Vše se dá eliminovat správným výběrem, prověřením nájemníků a správně sepsanou nájemní smlouvou,“ dodává Martin Tesárek.
Ideální investiční byt neexistuje
Developeři nyní rádi prosazují pojem investiční byt. V jejich pojetí je to nejčastěji menší byt, třeba 1+kk nebo 2+kk v novostavbě ve velkém městě, který se snadno pronajme – třeba movitějším studentům, lidem stěhujícím se za prací, singles a mladým či starším bezdětným párům.
Podle Martina Tesárka je ale koncept investičního bytu – tak jak je prezentovaný developery, realitními makléři a přijímaný širokou veřejností – nesmyslný.
„Každý byt totiž může sloužit jak pro vlastní bydlení, tak jako investice – tedy na pronájem někomu dalšímu,“ vysvětluje a dodává: „Neexistuje byt, který by nemohl být nazván investiční nemovitostí, tím pádem může být takto nazvána jakákoliv nemovitost a pojem investiční nemovitost je silně zavádějící.“
Pak pochopitelně záleží na tom, jak investor investici do nemovitosti uchopí a co od ní očekává. „Pokud chce někdo koupit byt s tím, že jej bude pronajímat, a tak rychle zbohatne, tak nevím, nikoho takového neznám. K investici do nemovitosti je zapotřebí mít dostatek času, trpělivosti a dlouhodobý investiční horizont. Vždy je potřeba koupit dobrou nemovitost, neudělat zásadní chybu a pak ji dobře pronajmout kvalitnímu nájemci. Potom už pracují ekonomické cykly a trh,“ konstatuje Michal Souček.
Záleží na individualitě investora
Martin Tesárek upozorňuje, že vše je o investorovi, jeho individuálních představách a možnostech. „Každý investor má jiné finanční možnosti, jinou strategii, jiný investiční plán, jiný investiční horizont, jiné investiční teritorium, jinou představu o výnosnosti a s tím je spjatá i míra rizika, kterou je ochoten podstoupit. Bez znalosti těchto faktorů nelze dát doporučení, jak investiční byt vybírat,“ doplňuje.
Existuje jedna stará pravda, že zisk při investici do nemovitosti vzniká při její koupi, nikoli z následného nájmu, jak upozorňuje Michal Souček a zároveň dodává: „Pro mě jsou vždy důležité tři parametry. Kolik za nemovitost zaplatím, jaký je její stav a za kolik jsem schopný ji pronajmout. Pak zvažuji následná rizika, tedy za kolik jsem schopen ji okamžitě prodat ve chvíli, kdy by se stalo cokoliv neočekávatelného, ale i například za tři nebo pět let, kdybych zjistil, že mi nemovitost nepřináší to, co jsem od ní čekal.“
Nemovitosti jsou pro každého
Při troše štěstí a rozvahy může investice do bytu či domu přinést kýžené ovoce. Martin Tesárek by tak nákup nemovitosti doporučil prakticky každému.
„Podle mě jsou nemovitosti jako automobily. Jsou výborným dopravním prostředkem, který vás rychle dopraví do cílové stanice finanční svobody a nezávislosti,“ uvádí.
Michal Souček by je doporučil všem, kteří mají trpělivost, nechtějí okamžitě hodně zbohatnout, ale sledují spíše dlouhodobý investiční horizont, protože vědí, že tím výrazně snižují riziko, že o vloženou investici přijdou. „Nepotřebujete mít miliony na to, abyste mohli začít investovat do nemovitostí. Já například s mým hypotečním poradcem pomáhám i klientům, kteří mají našetřeno jen pár set tisíc. Cesty existují, jen je potřeba se rozhodnout a věřit, že čím dřív začnu, tím dřív zabezpečím sebe a dost možná tím pomohu i svým potomkům,“ uzavírá.